Second Life, qui a été créé par Linden Lab en 2003, est largement reconnu comme le premier « métavers » dans lequel les individus pouvaient acquérir, construire et, s’ils le souhaitaient, vendre des terrains virtuels. Bien avant l’avènement des crypto-monnaies, la monnaie du royaume était le dollar américain et les terrains pouvaient être acquis par le biais de ventes aux enchères organisées par Second Life. En 2006, Second Life a conclu qu’un avatar nommé Marc Woebegone avait trouvé le moyen de pirater une vente aux enchères et d’acquérir une propriété en dessous de sa valeur marchande. Second Life a repris le terrain, ainsi que tous les autres terrains virtuels appartenant à Woebegone, en appuyant sur un bouton, réalisant ainsi la toute première saisie virtuelle non judiciaire. Bragg v. Linden Lab, 487 F. Supp. 2d 593 (E.D. Pa. 2007). L’affaire a fini par se régler.
Près de 20 ans après que Second Life a accueilli ses premiers résidents avatars, il semble inévitable que si les métavers connaissent le succès que J.P. Morgan et bien d’autres espèrent, les litiges fonciers virtuels ne feront que se multiplier. Par exemple, TerraZero Technologies, fondée en 2021, affirme qu’elle « possède, acquiert, loue et développe des biens immobiliers au sein de plusieurs métavers » (y compris Decentraland, où l’on compte actuellement environ 200 propriétés), tout en offrant « un service immobilier complet, comprenant l’achat, la location, la construction, la représentation des locataires et des services de courtage de qualité ». TerraZero loue et vend ses terrains aux particuliers comme aux entreprises.
Il est intéressant de noter que TerraZero attribue délibérément à ses propriétés de nombreuses caractéristiques de l’immobilier traditionnel, c’est-à-dire que « LAND est un actif numérique non fongible maintenu dans un contrat intelligent Ethereum … divisé en parties qui sont référencées à l’aide de coordonnées cartésiennes x,y uniques » et « chaque jeton LAND comprend un enregistrement de ses coordonnées, de son propriétaire et une référence à un fichier de contenu DeepL ou à un manifeste de parcelle qui décrit et code le contenu que le propriétaire souhaite servir sur son terrain ». En d’autres termes, tout comme dans la vie réelle, le terrain se veut unique et possède un titre ressemblant à celui que l’on trouve dans un acte de propriété traditionnel. Contrairement au propriétaire de Second Life, qui affirmait : « Vous devez vous rappeler que ce truc n’est pas réel. C’est un jeu sur un ordinateur », TerraZero et d’autres considèrent que leur terrain est plus qu’un simple jeu. Evans v. Linden Research, 2012 WL 5877579, au *2 (N.D. Cal. 20 nov. 2012).
En effet, TerraZero va prêter des dollars américains aux particuliers et aux entreprises pour leur permettre d’acheter des biens immobiliers. Pour garantir ces prêts, les NFT sont donnés par l’emprunteur en garantie. Une fois la dette payée, TerraZero rend les NFT à l’emprunteur. Le site Web n’indique pas clairement si un propriétaire peut vendre le terrain faisant l’objet d’une hypothèque ou s’il peut contracter un emprunt supplémentaire et accorder une garantie à un tiers, qui aurait potentiellement ses propres droits de recours en cas de défaillance.
Pas la même chose
Vraisemblablement, il arrivera un moment où un emprunteur TerraZero sera en défaut et contestera la confiscation de sa garantie et la perte de ses droits sur le bien. Bien que le « terrain » soit doté des attributs d’un bien immobilier traditionnel, il est difficile de croire qu’un tribunal jugera le terrain si similaire à un bien immobilier virtuel qu’il exigera de TerraZero qu’il lance la notification et les autres procédures associées aux saisies judiciaires ou non judiciaires, étant donné que le bien n’existe pas dans un État particulier et que les règles qui sous-tendent les saisies traditionnelles seraient difficiles à adapter à une application raisonnable dans le monde virtuel.
Mais il est beaucoup plus difficile de savoir si les exigences de l’article 9 du Uniform Commercial Code (UCC ou Code) doivent être suivies si TerraZero appuie sur l’interrupteur, éteint ses droits d’emprunteur et déclare la propriété des NFT qu’elle détient en garantie. Les exigences du Code en matière de préavis (qui diffèrent selon que l’emprunteur est un consommateur ou une entreprise), les exigences en matière de rachat et les règles relatives à la vente des garanties s’appliquent-elles ? Ce n’est qu’une question de temps avant que ces arguments ne soient avancés, et bien que dans les contrats traditionnels, certains éléments de l’UCC puissent faire l’objet d’une renonciation par convention, les lois applicables ne sont généralement pas susceptibles de renonciation en vertu du droit des États.
Tout aussi certaine est la possibilité d’un litige si TerraZero décide qu’un locataire a violé son bail et « expulse » (encore une fois, en appuyant sur un bouton) son locataire. Les protections plus élevées, telles que les lois interdisant l’accélération de la dette, offertes par de nombreux États aux locataires individuels dans le monde réel s’appliqueraient-elles ? Une erreur de codage persistante violerait-elle un engagement implicite virtuel d’habitabilité ? Et à un niveau encore plus élémentaire, les baux seront-ils soumis aux nombreuses exigences (taille des caractères, etc.) qui s’appliquent dans le monde réel ?
Il semble probable que les propriétaires, propriétaires et courtiers de biens virtuels feront valoir que, malgré la nomenclature ressemblant à un bien immobilier dans le monde non virtuel, leurs arrangements sont soumis à leurs conditions de service et que les lois des États qui régissent la vente et la location de biens immobiliers ne s’appliquent tout simplement pas. Cependant, de nombreuses questions restent sans réponse, notamment celle de savoir si les conditions de service doivent faire la distinction entre les consommateurs et les entités commerciales de la manière souvent requise par l’article 9. Mais à mesure que le marché immobilier de Decentraland et d’autres métavers similaires s’échauffe, il ne faudra sans doute pas attendre longtemps avant qu’un tribunal » brick-and-mortar » ne se prononce.
