En 2021 et au début de 2022, l' »immobilier » virtuel a fait couler beaucoup d’encre. Investir dans les métavers devait être la « prochaine grande affaire ». Les premiers spéculateurs ont investi des centaines de millions, voire des milliards, de crypto-dollars dans la première « ruée vers l’or » des terres virtuelles. Puis, au troisième trimestre 2022, dans le cadre de la chute généralisée des marchés des NFT et des crypto-monnaies et du ralentissement économique mondial, le volume des ventes et les prix moyens des terres virtuelles sur les principales plateformes de métavers se sont effondrés.
Il fallait peut-être s’attendre à cette volatilité, car le métavers est un phénomène naissant et la technologie de première génération de la plupart des plateformes semble encore embryonnaire. Cependant, avec l’optimisation de la technologie des métavers au cours des deux prochaines années, beaucoup s’attendent à une nouvelle ruée vers l’or. D’innombrables sociétés d’investissement immobilier métavers en font sans doute le pari.
Les spéculateurs de cette première ruée vers l’or étaient principalement des investisseurs en crypto et fintech plutôt que des investisseurs immobiliers traditionnels. Ces derniers ont largement regardé de la touche pendant que le marché des terres virtuelles connaissait un boom puis un effondrement. Pourtant, malgré les récents vents contraires, de nombreux esprits commerciaux parmi les plus avisés restent optimistes quant au potentiel de l’immobilier virtuel. Ils pensent qu’il peut transformer fondamentalement la manière, le moment et le lieu où nous nous rencontrerons et ferons des affaires à l’avenir.
Pour réaliser ce potentiel, les développeurs de plates-formes métavers seraient bien avisés de prendre note d’au moins quelques-uns des principes fondamentaux qui ont attiré les investisseurs immobiliers traditionnels du « monde réel » – et d’apporter quelques changements lors de la construction de la version 2.0 du métavers.
Dans cet article, nous identifions quelques domaines sur lesquels les concepteurs de sites Web de métavers devraient se concentrer pour les aider à exploiter les milliards de dollars que les investisseurs immobiliers traditionnels investissent chaque année dans l’immobilier réel. Amener la communauté des investisseurs immobiliers traditionnels à sortir de l’ombre et à considérer les terrains virtuels comme une classe d’actifs immobiliers viable pourrait finalement s’avérer être la force motrice qui aidera le métavers à réaliser son plein potentiel.
Immobilier 101 : l’emplacement
Dans le monde réel, l’emplacement par rapport à des points de repère ou à d’autres propriétés souhaitables est ce qui détermine principalement la valeur des terrains. La fascination exercée par la proximité de l’enceinte de Snoop Dogg dans The Sandbox a montré que la valeur des terrains virtuels dans le métavers sera également déterminée par l’emplacement. Les développeurs de métavers doivent donc accorder plus d’importance à la localisation sur leurs plateformes, en incluant des éléments tels que l’orientation et la navigation, ainsi que des points de repère tels que des places et des squares de quartier.
Decentraland permet aux utilisateurs de se « téléporter » vers d’autres propriétés grâce à sa fonction de chatbox. The Sandbox permet aux utilisateurs de se téléporter d’un endroit à un autre via la carte principale de la plateforme. Bien qu’il s’agisse d’une fonctionnalité pratique pour les utilisateurs, la téléportation ignore l’importance de l’emplacement et de la proximité dans la création et l’amélioration de la valeur. En même temps, elle relègue certaines propriétés dans la nature virtuelle. En outre, la rareté des points de repère sur certaines plateformes fait qu’il est difficile de distinguer un quartier d’un autre.
Pour contribuer à la création de communautés virtuelles qui améliorent également la valeur des terrains, les plateformes devraient plutôt adopter des méthodes de navigation qui mettent en évidence l’interconnexion des propriétés. Par exemple, au lieu de permettre aux utilisateurs de se téléporter vers et depuis n’importe où, les développeurs pourraient limiter la téléportation aux points de repère ou à d’autres zones centrales communes (comme dans les transports publics). Cela permettrait également de créer des opportunités de marketing et de publicité plus lucratives.
En plus des centres de téléportation, les plateformes devraient « construire » et entretenir des points de repère et d’autres zones communes telles que des monuments, des parcs et d’autres éléments similaires. Ceux-ci peuvent devenir les lieux de rassemblement et les centres communautaires d’un quartier virtuel.
Zonage, utilisation des terres et normes communautaires
Le bac à sable permet actuellement de relier des parcelles de terrain virtuelles pour former des « domaines » régis par des règles établies par les utilisateurs qui les rejoignent. Decentraland propose des « districts » qui sont censés être thématiques et respecter quelques règles communautaires inscrites dans leurs conditions d’utilisation. Mais actuellement, les mécanismes d’application ne sont pas assez forts. Les concepteurs de Decentraland ont permis à des organisations autonomes décentralisées (DAO) d’utilisateurs de rendre la justice sur la plate-forme.
La nature principalement décentralisée de ces environnements fait partie de leur attrait pour certains utilisateurs de l’espace crypto/fintech. Mais pour attirer les investissements des investisseurs immobiliers du monde réel, les développeurs de métavers ne devraient pas compter uniquement sur les utilisateurs ou les DAO pour créer et faire respecter les règles. Au lieu de cela, les développeurs devraient chercher à incorporer dans les règles de base de la plate-forme certaines des normes de zonage, d’utilisation des terres et de communauté que les investisseurs immobiliers traditionnels connaissent beaucoup mieux. Les plateformes devraient également conserver un certain pouvoir de surveillance ou de police pour faire appliquer ces règles, au moins en tant qu’arbitre de première impression.
Les investisseurs immobiliers traditionnels et les autres investisseurs non crypto ne seront probablement pas enthousiastes à l’idée de laisser leurs investissements à risque, soumis aux caprices potentiels de leurs collègues utilisateurs ou d’une DAO qui peut passer outre ou annuler les prétendus préceptes fondamentaux de la plateforme. Au contraire, si les terrains virtuels étaient régis, du moins en partie, par un régime de règlements de zonage standard, de restrictions d’utilisation et de conduite et de normes de conception contraignantes pour tous les utilisateurs, initialement contrôlés par les plateformes et facilement applicables par les participants, les investisseurs immobiliers traditionnels trouveraient une plus grande sécurité et une plus grande stabilité dans leurs investissements immobiliers virtuels. Sans un tel système, il n’y aurait aucune garantie que, par exemple, les zones commerciales destinées aux marques de luxe resteront toujours principalement réservées aux achats haut de gamme, que les contenus pour adultes seront limités à des quartiers désignés « feux rouges » et que la publicité, la signalisation et les normes de conception seront maintenues.
N’oubliez pas non plus que le métavers ne connaît pas de frontières régionales ou nationales. Étant donné la diversité des mœurs et des coutumes d’utilisateurs provenant de lieux disparates et de cultures divergentes, le risque de conflits de « voisinage » dans le métavers est beaucoup plus élevé que dans le monde réel. Pour cette seule raison, la création d’une plateforme qui repose entièrement sur des DAO ou sur l’autosurveillance des règles par les utilisateurs a des conséquences qui peuvent dissuader les investisseurs immobiliers traditionnels d’investir.
Immuabilité du réseau virtuel
Dans la théorie économique, la rareté, ou son absence, a un impact direct sur la valeur. Plusieurs plateformes annoncent qu’il y aura des limites à la quantité de terrains qui seront finalement disponibles sur leur plateforme. Mais leurs conditions de service ne les empêchent pas de créer unilatéralement plus de terrains. Contrairement à ce qui se passe dans le monde réel, rien n’empêche un concepteur de sites web de créer davantage de terrains virtuels, ou même de déplacer un pâté de maisons, voire un quartier entier, à l’autre bout de la « ville », loin d’un point de repère ou d’un centre de téléportation de valeur.
Pour attirer les investisseurs immobiliers traditionnels, les plateformes devraient élaborer des règles dans les métavers qui interdiraient ou encadreraient la « terraformation » de nouveaux terrains, la manipulation de l’emplacement ou d’autres caractéristiques fondamentales des terrains virtuels déjà sur le marché. Pour libérer tout leur potentiel économique et maintenir leur valeur à long terme, les plateformes devraient rendre les terrains des métavers immuables et libres de toute intervention « surnaturelle ». Sinon, un investissement dans une propriété virtuelle pourrait être sapé par des concepteurs de sites web jouant à Dieu, ce que les mortels ne peuvent pas faire dans le monde réel.
Les plateformes devraient envisager de facturer une petite redevance annuelle en échange de cette garantie. Cela permettrait de couvrir les frais de fonctionnement des serveurs et d’employer les concepteurs de sites web qui construisent et entretiennent les espaces communs qui valorisent les quartiers, et qui veillent au respect des règles et des normes communautaires. Ou bien, au lieu d’une redevance annuelle, les plateformes pourraient prélever une petite redevance sur toute vente ou tout autre transfert ultérieur de biens immobiliers virtuels, à l’instar d’une taxe de transfert.
Une telle redevance permettrait d’aligner les investisseurs et les plateformes sur l’appréciation de la valeur. À l’instar du propriétaire d’un centre commercial qui perçoit un pourcentage du loyer de ses locataires, le fait de reverser une partie de la plus-value aux plateformes sous la forme d’une redevance de transfert permettrait de s’assurer que les plateformes respectent leur part du marché des métavers.
Plus les plateformes sont bien entretenues et contrôlées, plus elles ont de chances de percevoir des redevances élevées lorsque les investisseurs vendent un bien qui a pris de la valeur. Ce concept a déjà été adopté par le monde de la cryptographie, car les redevances sont déjà courantes pour les objets de collection NFT : Les créateurs obtiennent un petit pourcentage de chaque revente, ce qui les incite à rechercher l’appréciation de la valeur de leur propre marque. Decentraland applique déjà des frais de transfert de 2,5 % sur les transactions effectuées sur sa place de marché, mais n’a donné aucune garantie de surveillance ou de maintenance en échange.
Gouvernance et mise en œuvre
En plus de conserver un certain pouvoir de surveillance ou de police sur l’application des règles fondamentales, les plateformes devraient envisager de mettre à jour leurs autres conditions de service. Actuellement, les conditions de service sont extrêmement limitées et favorisent les plateformes (c’est-à-dire des conditions qui limitent à 100 dollars la responsabilité d’une plateforme en cas de non-respect de l’une de ses propres règles). Au lieu d’un ensemble de règles, plusieurs plateformes utilisent, ou prévoient d’utiliser presque exclusivement, des DAO pour la gouvernance des métavers. Mais pour attirer les gros investisseurs, les plateformes devraient envisager de s’éloigner des DAO ou de proposer des alternatives à ces derniers. Elles devraient plutôt élaborer des conditions de service à vocation commerciale qui soient justes et équilibrées et qui intègrent les normes de base de la plateforme en matière d’utilisation des terres et autres normes communautaires.
En outre, comme indiqué ci-dessus, l’attrait des métavers est potentiellement mondial, et l’on peut supposer que les investisseurs et les participants viendront des quatre coins du monde. Pour éviter l’incertitude juridictionnelle mise en évidence par la récente affaire Chef Pierre (Janesh s/o Rajkumar v. Unknown Person) – dans laquelle un tribunal de Singapour a statué sur un contrat NFT qui ne comportait pas de dispositions relatives au choix de la loi ou du forum – les concepteurs de sites web devront établir dans leurs conditions de service quel corps de loi régira tous les participants et où, dans le monde réel, les litiges entre utilisateurs, et entre utilisateurs et plateformes, seront entendus et tranchés. Les investisseurs avisés souhaiteront voir se développer dans cet espace émergent un corpus juridique uniforme, qui protège à la fois les intérêts des plateformes et ceux des investisseurs individuels. Les concepteurs de sites Web devraient donc s’efforcer de choisir des liens avec des juridictions du monde réel qui disposent d’un système juridique axé sur le commerce et qui sont familières à une multitude d’investisseurs.
Maintenant que le métavers a capturé l’imagination d’une grande variété d’utilisateurs et de spéculateurs précoces, les concepteurs de sites Web qui élaborent la version 2.0 de leurs plates-formes seraient bien inspirés de se concentrer sur l’analyse de ce qui a incité les investisseurs à investir des milliards de dollars dans des biens immobiliers réels. En faisant en sorte que les plateformes de terrains virtuels ressemblent un peu plus à l’immobilier dans le monde réel, les développeurs de plateformes métavers pourraient non seulement améliorer leur produit, mais aussi débloquer le potentiel d’investissement de la communauté des investisseurs immobiliers.
Bien que les idées exposées ici ne soient pas exhaustives, nous espérons qu’elles susciteront une discussion saine au sein de la communauté immobilière et parmi les développeurs de métavers et les concepteurs de sites Web. Nous espérons qu’elles conduiront à une évolution des plateformes qui débloquera le flux de capitaux pour alimenter la croissance des métavers et l’établissement des terres virtuelles comme la prochaine classe d’actifs d’investissement immobilier.
